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它曾是内地最富城市,炒房之后化身“鬼城”,今悄然逆袭房价破万

发布时间:2019-11-08 20:15:27 热度:4372

文艾金融实习生王贺龙

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这篇文章最初是由人工智能财经制作的。未经允许,请不要从任何渠道或平台转载。违反者将被起诉。

被称为“鬼城”的鄂尔多斯最近终于意识到了“反击”。最直接的表现是房地产市场的复苏。

如果用一个词来描述当地的房价,“起起落落”可能是合适的。在过去的10年里,鄂尔多斯的房价从每平方米1500元快速上涨到10000元或更高,然后又快速下跌到5000元或更低,成为中国房地产泡沫的“最佳展示”。

几年后,鄂尔多斯逐渐经历了煤炭城市转型的阵痛,房价也逐渐回到了崩盘前的水平。“安居客”数据显示,鄂尔多斯9月份二手房平均价格为每平方米6729元,比上个月上涨1.63%。9月份,康巴什区二手房平均价格为每平方米10,396元,环比上涨0.68%。

“鬼城”的起源

2010年,美国《时代》杂志的一篇报道《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》引起了全世界的关注。“鬼城”在接下来的几年里成为鄂尔多斯的代名词。

在该报告中,《时代》杂志将鄂尔多斯康巴什区(Erdos kangbashi district)描述为建成后的一座现代化空城,15分钟内行人不多,汽车不到10辆。甚至偶尔会有行人步履沉重,毫无生气。

事实上,本报告背后的事实是康巴什区当时的基础设施尚未完全建成,因此入住率不高。大多数人仍然住在老城区,这使得新区感到空荡荡的,穷困潦倒。

康巴什新区的故事开始于很久以前。

2004年以前,鄂尔多斯曾经是内蒙古最贫困的地区之一。康巴什区被库布齐和苏茂两个沙漠包围,由于环境恶劣,也只有两个人口不到1400的小村庄。

直到“羊、煤、土壤和天然气”的崛起,鄂尔多斯才真正迎来了“骄傲”的局面。

数据显示,鄂尔多斯煤炭探明储量达1676亿吨,占全国总量的六分之一。探明天然气储量超过8000亿立方米,占全国总储量的三分之一。稀土储量65亿吨;其独特的Arbas白山羊绒被称为“软金”。

鄂尔多斯自然资源丰富,发展迅速。“东方网”曾引用当地居民的话,称“中等水平以上的矿井一夜可以赚200万到300万元”。

2009年,鄂尔多斯市国内生产总值超过2000亿元,人均国内生产总值13.44万元,超过北京、上海等一线城市,达到中等发达国家水平。

根据住房和建设部2011年发布的《中国民间资本投资研究报告》,鄂尔多斯拥有7000多名亿万富翁。鄂尔多斯每217个人就有一个亿万富翁。每15个人中就有一个千万富翁。

然而,随着鄂尔多斯的繁荣,康巴什新区的建设也在进行中。

2004年,为了改变贫困落后的状况,解决老城区的交通拥堵和人口膨胀问题,鄂尔多斯决定规划建设零起点的高标准康巴什新区。那一年,康巴什新区的基础设施建设奠定了第一个基础。2006年,鄂尔多斯市政府搬进来。2007年,地面项目全面启动。

在接下来的几年里,康巴什迅速从沙漠变成了现代化的新区,目标是成为鄂尔多斯新的政治、文化和金融中心。

房价经历了过山车。

康巴什新区蓬勃发展的同时,当地房价飙升。

《新民晚报》曾引用当地居民的话说:“仿佛一夜之间,房地产开始繁荣,每个人都疯狂地去抢房子,在凌晨1点排队等着要一个号码,很多人一口气买了几套,好像不想要钱似的。”

2005年,鄂尔多斯的平均房价只有每平方米1800元左右,2007年升至3000元。2010年,康巴什新区平均房价超过每平方米6000元,东胜区约为8000元。一些新开的别墅每平方米售价高达2万元。

但是房地产繁荣并没有持续多久。自2011年以来,鄂尔多斯房地产市场因供过于求而经历了滞胀。

随着民间借贷泡沫的破灭、煤炭价格的下跌、国内整体经济形势的下滑以及国家对房地产行业的宏观调控等因素,鄂尔多斯房价大幅下跌,开发商的资本链也断裂了。据鄂尔多斯房地产开发商统计,2012年鄂尔多斯在建项目中约有75%处于停工或半停工状态。

事实上,2011年底,大量媒体用“崩溃”等词来形容鄂尔多斯房价走势,称康巴什新区房价暴跌约70%。

然而,《中国经济网》随后援引康巴什新区管委会党群部副部长李红的话说,相关报道不真实,自2011年以来,全国房地产价格普遍有不同程度的下降。虽然康巴什也不例外,但这与国家房地产市场的监管有关,并没有“崩盘”。

根据《中国经济先驱报》随后的报道,该地区的大多数建筑在2012年4月开始降价。2013年初,鄂尔多斯市,特别是康巴什区,每平方米已经爆满3000至4000元的房屋,但一年前大多数项目的开盘价超过1万元。

然而,令人惊讶的是,近年来当地房价已经悄然回升。

据当地人士称,鄂尔多斯房价从2016年开始回升,尤其是康巴什区的平均房价涨幅最快,已逐渐回升至每平方米10,000元以上,相当于2010年左右的水平。

“鬼城”复活的背后

可以肯定的是,鄂尔多斯房价的上涨与当地市政府“去库存化”的规定密切相关。

根据鄂尔多斯市政府工作报告,2016年和2017年,鄂尔多斯市通过棚户区消化的商品房存量面积分别为598.8万平方米和511万平方米,而2014年至2017年,消化的商品房存量总面积为1688.8万平方米。

此外,住房供应减少也是房价回升的重要原因之一。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展公报,2009年该市房屋竣工面积为396.6万平方米,2017年为44.9万平方米。

康巴什区住房保障和房地产交易管理中心的数据显示,截至2018年底,康巴什已建成748万平方米的住宅楼,只有561栋未售出的住宅楼在建和竣工。

此外,优良的空气质量、高端教育和医疗资源也是当地房价回升的助推器。

数据显示,康巴什区绿化率超过40%,达到“300米看绿,500米看园”,实现“三季开花,四季常青,环城绿化”。它被称为“花城”。

据2019年9月23日18时绿色呼吸统计,鄂尔多斯市空气质量“极佳”,在全国354个监测城市或场所中排名第24位。

在教育方面,康巴什区鄂尔多斯第一中学连续三年被清华大学指定为“优质学生”基地。2019年,鄂尔多斯第一中学32名学生被北京大学和清华大学录取,5名学生被香港知名大学录取。

《第一财经》援引当地居民的话说,康巴什区的医疗条件非常好,甚至包头的病人也选择去那里就医。

值得一提的是,2012年,康巴什成为中国第一个以城市景观命名的4a级旅游景点。2018年,康巴什接待游客285.7万人,旅游收入占国内生产总值的16%,就业人数的28%。

新华社曾经说过,康巴什是中国经济向高质量发展过渡的缩影。目前,康巴什市区常住人口已达15万。是时候去掉“鬼城”的标签了。

然而,这并不意味着鄂尔多斯问题已经完全解决。

当地房地产市场仍然不健康,住宅小区入住率相对较低。虽然许多房子都卖了,但没有人住在那里。康巴什的居民曾告诉媒体,"在晚上,附近大约有一半的灯亮着,许多房子都是在无人居住的情况下买的"。

此外,无处不在的烂尾楼仍然是康巴什区的一个难点。特别是鄂尔多斯Ijnholo国际机场附近有大量未建成的住宅楼。这些烂尾楼大部分只建了一半,从那以后什么也没发生。

值得注意的是,虽然鄂尔多斯近年来已收回煤炭生产能力1335万吨,但煤炭经济仍是该市的重要经济支柱。数据显示,2018年,鄂尔多斯煤炭产量和销售量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨。该行业正面临转型升级。这座城市在煤炭深加工和现代能源经济方面仍有许多工作要做。

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